"1a-Lagen profitieren vom Einkaufscenter" titelte das MT am 3. November. Als 1a gelten in Minden die Haupteinkaufsstraßen Bäckerstraße und Scharn. Grundlage für die Überschrift war eine Studie des Göttinger Honorarprofessors Rainer Lademann, die der Wissenschaftler unter anderem der Stadt Minden zur Verfügung stellte. Er hatte die Einwohner-, Kaufkraft- und Mietdaten von 97 Städten, in denen in den vergangenen zwei Jahrzehnten Einkaufcenter eröffnet wurden, untersucht. Einkaufszentren - in Minden seit dem Bürgerentscheid vor vier Jahren, als die Planungen für eine Domhof-Galerie platzten, ein heikles Thema.
Mieten steigen, Kompetenz wächst
Lademann wollte mit seiner absatzwirtschaftlichen Wirkungsanalyse belegen, dass die Ansiedlung eines Centers in den 1a-Lagen der Innenstadt zu einem Anstieg der Mieten um durchschnittlich sieben Prozent führt. Auch in den 1b-Lagen werde der Trend sinkender Mieten gebremst, so der Wissenschaftler.
Ein weiterer Vorteil sei zudem: je größer die Einzelhandelskompetenz, desto größer auch die Chance, dass mehr Besucher als heute die Stadt besuchten. Und, so eine weitere Aussage: Positive Effekte eines innerstädtischen Einkaufszentrums stellten sich nur ein, wenn ein solches Center mehr als 15000 Quadratmeter Verkaufsfläche habe. Mit der sogenannten Wesertor-Galerie an der Bäckerstraße sollen sogar rund 25000 Quadratmeter Verkaufsfläche in einem Center geschaffen werden, plant der Hamburger Projektentwickler und Investor ECE.
Lademanns Wirkungsanalyse sei "nicht hinreichend qualifiziert", betonen nun die Stadtforscher und -planer Junker und Kruse. Vor drei Jahren legte das Dortmunder Büro im Auftrag des Deutschen Institutes für Urbanistik, einer kommunalwissenschaftlichen Gemeinschaftseinrichtung, die vom Bund, dem Land Berlin und rund 100 Städten getragen wird, eine "Wirkungsanalyse großer innerstädtischer Einkaufscenter" vor. In diesem Jahr wurde von Junker und Kruse auf dieser Basis für das NRW-Wirtschaftsministerium eine Arbeitshilfe zum Umgang mit großen innerstädtischen Einkaufscentern erstellt.
Untersuchung der Mieten ist zu eindimensional
Eine ausschließliche Untersuchung der Mietentwicklung, wie von Rainer Lademann in seiner Studie praktiziert, sei zu eindimensional, um der Komplexität des Themas gerecht zu werden, bemängeln die Dortmunder Stadtforscher. Denn: Stets gemeinsam auftretende Wirkungszusammenhänge wie Lagequalität, Passantenfrequenzen oder Einzelhandelszentralität könnten nicht auf ein einziges Kriterium eingedampft werden.
Außerdem korrespondiere der eng gefasste Methodenansatz Lademanns mit einem stark verkürzten Verständnis von Stadt. So reduziere er die Innenstadt auf die Haupteinkaufslage und spräche den hier anzutreffenden städtebaulichen Strukturen jegliche Individualität ab, beschreibt das Büro Junker und Kruse unter anderem. Das Fazit der Planer aus dem Ruhrgebiet: "Die methodisch äußerst begrenzte Wirkungsanalyse weist (...) erhebliche Mängel auf."
Einzelhandelsspezialisten nicht berücksichtigt
So verweisen die Stadtforscher auf eine Datenbasis, die Lademann verwandt habe, bei der nur kleine Makler vor Ort, aber gar nicht die deutschlandweit agierenden Spezialisten für Einzelhandelsimmobilien berücksichtigt worden seien.
Außerdem gäbe die Untersuchung des Göttinger Wissenschaftlers keinen Aufschluss darüber, wie lang die von ihm erwähnten 1a- und 1b-Lagen in den Innenstädten vor und nach der Errichtung eines Einkaufscenters seien. Diese möglicherweise veränderte Entwicklung stelle aber einen wichtigen Gradmesser für die tatsächliche ökonomische Entwicklung und Situation der Innenstadt dar.
Viele wollen am liebsten die gute alte Mindener Fußgängerzone mit den vielen kleinen Inhabergeführten Geschäften. Sowas kann funktionieren, wie einige Städte beweisen, wo es kaum Filialisten in der Innenstadt gibt. Nur: das sind alles Städte mit einem wunderschönen und für Touristen sehr Attraktiven historischen Stadtkern. Minden hat zwar auch ein paar solcher Highlights - aber um Touris anzuziehen ist das doch ein bisschen wenig. Hier muss man die Kunden eher mit einem guten Geschäftsmix anziehen. Und da kann ein Center sehr helfen. Und vor allem könnte es mal helfen aus dem Erfolgsrezept der Einkaufscentren zu lernen. Dort gibt es immer bekannte Ankermieter, die dafür sorgen, dass die Kunden durch das ganze Center gehen. Umgelegt auf die Fußgängerzone von Minden würde das bedeuten: Ankermieter könnten da ein Center im ehemaligen Karstadt, Hagemeyer und eine attraktive Lösung für die Obermarktpassage (Kino?) sein. Die Geschäfte dazwischen würden da sicher eher profitieren als verlieren.